转自：中国证券报
可以房产“带押过户”的地盘又大了！
“看！这两天儿发了新通知 ↓ ↓ ↓”
“啥意思？”
“就是北京银监局、央行营管部、市规自委、市住建委给买卖二手房开‘快捷方式’啦！“
Q
“带押过户”是啥？
“带押过户”是对于上市交易、存在抵押的房产，无需提前还清贷款、无需垫付资金以解除抵押，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。
在传统的二手房交易过程中，若二手房贷款尚未结清，需要卖方提前筹集资金还清贷款，即“赎楼”，通过“赎楼”解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。
Q
哪儿的房现在能“带押过户”？
目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”。
其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等地已经全面开展。各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。
Q
啥样的房产可以做“带押过户”？
以北京为例，在北京同时满足以下四个方面的条件可做“带押过户”：
1．本市个人二手房交易；
2．买方必须是全款或者办理的是个人住房商贷购房；
3．卖方未结清的贷款必须是商贷，或是已经还清公积金贷款部分的组合贷；
4．所交易的住房在辖内商业银行仅存一次有效抵押。
Q
“带押过户”的优势是啥？
1．可以缩短交易周期。“带押过户”有望大幅缩短交易时间，有利于有置换改善需求的人尽快收回资金。
2．可以节省“过桥资金”成本。对于原来需要借钱垫款偿还房贷的人来说，“带押过户”可以节省一大笔“过桥资金”成本，也降低了市场上“过桥资金”这个灰色地带可能带来的风险。
3．能够盘活二手房市场。政策有助于加快换房需求入市，对提升新房交易量有所助力，会促进新市民购买二手房及在该城市扎根落户，可进一步促进房地产市场良性循环。
Q
我想“带押过户”，应该如何操作？
各地流程略有不同，具体请参考当地官方文件。下面以北京为例：
第一步，二手房的买卖双方先约定好同意“带押过户”，然后办理网签；
第二步，去银行申请“带押过户”，与双方贷款银行约定首付款监管账户等事项、买方将首付款打入资金监管账户；
第三步，买卖双方前往登记大厅办理“带押过户”登记手续，办理过户，并办理二次抵押权手续；
第四步，买方的房贷银行通过监管账户向卖方贷款银行支付原贷款余额并向卖方发放贷款，之前的房贷解除抵押。
Q
对买卖双方来说，“带押过户”有潜在风险吗？
业内专家认为，对买方而言，风险点在于交易期间房屋被查封。
交易过程卖方抵押解除前，若卖方出现无法偿还到期债务的情况，银行有权要求查封、拍卖、变卖房屋，这将对买方造成不利影响。此时，买方的购房款可通过公证处提存专用账户原路返还，但是解除买卖合同较复杂，需耗费大量时间。
对卖方而言，风险点在于提前偿还贷款的可能性。
交易过程中卖方抵押解除前，若房屋出现重大且不可挽回的价值损失，触发银行提前还款的情形，卖方贷款将加速到期，从而导致其承受较大的还贷压力。
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